¿Es posible comprar una vivienda sin ahorros?

Durante años, la idea de que era imprescindible tener al menos un 20% del precio de la vivienda ahorrado ha frenado a muchos compradores potenciales. Y aunque esta regla sigue siendo una referencia para la mayoría de los bancos, la realidad del mercado ha evolucionado. En 2025, comprar vivienda sin ahorros ya no es una utopía, sino una posibilidad que, bajo ciertas condiciones, se puede negociar.

En este artículo te explicamos cómo es posible acceder a una hipoteca sin ahorros, qué alternativas existen, y qué debes tener en cuenta si te estás planteando comprar tu primera vivienda sin tener un colchón económico.

Para entender por qué esta pregunta es tan frecuente, hay que empezar por el punto de partida de cualquier compra inmobiliaria: el desembolso inicial. En una hipoteca tradicional, el banco financia hasta el 80% del valor de la vivienda (o de tasación, si es inferior), lo que significa que el comprador debe aportar de su bolsillo el 20% restante más los gastos asociados (impuestos, notaría, registro, gestoría…).

Esto supone fácilmente entre un 30% y un 35% del total del precio de compra. Por ejemplo, para una vivienda de 180.000 €, estaríamos hablando de entre 54.000 y 63.000 € en gastos iniciales. No es de extrañar que muchas personas se pregunten si hay alternativas.

Para sabe más sobre los gastos de una hipoteca puedes leer el siguiente artículo: “Gastos asociados a una hipoteca: ¿Cómo afectan?”

Sí, es posible. No es lo habitual, ni lo más fácil, pero cada vez existen más vías para hacerlo. La clave está en identificar las opciones disponibles, saber negociar y contar con el acompañamiento adecuado.

Estas son las principales formas de comprar una vivienda sin ahorros:

Aunque no lo comuniquen en su web o en sus promociones, algunas entidades sí que están dispuestas a financiar el 100% del valor de compraventa, especialmente si el perfil del comprador es sólido (contrato fijo, ingresos estables, baja deuda, historial impecable). Realmente hay muchas circunstancias que se pueden estudiar.

Además, si el valor de tasación es superior al precio de compraventa, existe un margen de maniobra aún mayor. Por ejemplo, si compras una vivienda por 150.000 € y el tasador la valora en 180.000 €, es más probable que el banco te financie el total de la operación, e incluso parte de los gastos.

En este sentido, trabajar con un intermediario financiero que tenga acceso total a la información de los productos bancarios en cada momento y que pueda negociar tu hipoteca para conseguir la mejor opción para ti, te ayudará a conseguir el objetivo de forma más fácil y rápida.

Desde 2024, el Gobierno ha lanzado la Línea ICO de avales para facilitar la compra de primera vivienda a jóvenes (menores de 35 años) y familias con menores a cargo. Esta medida permite cubrir hasta el 20% del préstamo hipotecario con aval público, lo que en la práctica elimina la necesidad de aportar ahorros previos.

Requisitos clave:

• Menor de 35 años o con hijos menores.
• No disponer de otra vivienda en propiedad.
• Ingresos individuales inferiores a 4,5 veces el IPREM (unos 38.000 €/año).
• La vivienda debe ser para uso habitual.

Este programa, gestionado por bancos adheridos, supone una oportunidad real para quienes tienen ingresos pero no han podido ahorrar lo suficiente.

Otra opción viable es contar con un avalista privado. El banco analiza el perfil del avalista como si fuera el del solicitante principal: ingresos, patrimonio, capacidad de asumir la deuda en caso de impago. El objetivo es observar la solvencia de la operación.

También existen fórmulas como la hipoteca con doble garantía, donde el familiar pone como respaldo una propiedad libre de cargas.

Aunque esta opción requiere que alguien del entorno tenga estabilidad financiera, sigue siendo una de las vías más utilizadas para que los jóvenes accedan a su primera vivienda sin ahorros. Pero cuidad, no dejes de valorar otras opciones que puedan resultarte más interesantes.

El mercado de segunda mano, especialmente fuera de las grandes capitales, ofrece viviendas con precios por debajo del valor de tasación oficial. Esto genera una oportunidad: si compras por 120.000 € una vivienda tasada en 150.000 €, el banco puede considerar que ya cuentas con un “colchón” y asumir más del 80%.

No es rápido ni fácil, pero con un buen análisis y presentación del caso, algunas entidades podrían conceder hasta el 100% de la compraventa.

Las posibilidades aumentan si no vas solo. Un intermediario financiero profesional no solo compara condiciones, sino que conoce a fondo el comportamiento de los bancos y cómo negociar con cada uno.

En Àkteon, por ejemplo, trabajamos con múltiples entidades para conseguir hipotecas al 100%, ajustadas al perfil de cada cliente, incluso si no tienen ahorros previos. Además, acompañamos en todo el proceso y detectamos oportunidades en el mercado que no están a la vista.

Comprar sin ahorro previo es posible, pero no implica que sea una decisión que deba tomarse a la ligera. Requiere planificación, compromiso y una evaluación muy realista de tu situación financiera.

Antes de lanzarte:

• Calcula tu capacidad de endeudamiento real.
• Ten en cuenta que pagarás una cuota más alta al financiar el 100%.
• Prepárate para asumir más requisitos o productos vinculados.
• No subestimes los gastos iniciales (mudanza, mobiliario, imprevistos…).
• Asegúrate de tener estabilidad laboral y previsión de ingresos a medio plazo.

¿Es más caro comprar sin ahorros?
Sí, a largo plazo puede salir más caro. Al financiar el 100%, los intereses totales son más altos. Pero también es cierto que permite acceder antes a una vivienda, y en un mercado inflacionario, eso puede compensar.

¿Se puede incluir el ITP y los gastos de compraventa en la hipoteca?
Algunos bancos lo permiten, especialmente si el valor de tasación lo justifica. Esto debe negociarse caso por caso.

¿Una pareja con ingresos medios puede optar a esta opción?
Sí, si ambos tienen contrato indefinido, ingresos estables y poca deuda acumulada, tienen más posibilidades de que les aprueben una hipoteca al 100%. Pero lo mejor es que un profesional estudie el caso concreto para poder asegurar la operación.

Como bien sabemos el acceso a la vivienda está cambiando de forma contínua. Aunque el ahorro sigue siendo totalmente recomendable, no es una condición imprescindible para el acceso a una hipoteca si cuentas con un buen perfil, asesoramiento profesional y sabes presentar tu caso correctamente. Las oferta y productos actuales permiten romper la barrera de entrada al mercado inmobiliario, incluso para quienes no han podido ahorrar por la circunstancia que sea.

En Àkteon, trabajamos cada día para que perfiles solventes puedan conseguir una hipoteca sin necesidad de grandes ahorros previos. Si estás valorando esta opción, te ayudamos a estudiar tu caso y encontrar la mejor solución disponible en el mercado.