Perspectivas para el mercado de la vivienda en 2026

Déjenme comenzar este análisis sobre las perspectivas del mercado de la vivienda en 2026, rompiendo un mito. Sí, el precio de la vivienda ha crecido de manera ostensible desde 2015 en España. Los precios reales-descontando la inflación- se han duplicado desde entonces. Es una evolución parecida a la que se observa en el resto de países europeos, con la diferencia de que las mayores tasas de crecimiento de los precios en Europa se dieron en 2021-2022, mientras que en España se están dando desde 2024. Pero, si alargamos temporalmente la serie, el precio real continúa netamente por debajo de los niveles de su máximo (en 2007), con la única excepción de la vivienda nueva, que justo en 2024 ha alcanzó los niveles de 2007. Por lo tanto, desde 2007, han crecido más los precios del resto de bienes que el de la vivienda.

Ahora bien, el crecimiento reciente de los precios de la vivienda, está siendo impulsado por un fuerte crecimiento de la demanda, el número de compraventas ha crecido un 9.7% en los últimos doce meses, superando las 750.000. Y eso que el punto de partida ya era alto (684.000). Este dinamismo responde a unos fundamentales de la demanda: el crecimiento de la renta bruta disponible apoyada en la creación de empleo y el aumento de los salarios reales, el vigor de la demanda extranjera, (tanto de no residentes –atraídos por España como destino vacacional o laboral– como de residentes a partir de unos flujos migratorios positivos) y unos hogares sin endeudamiento significativo. Además, el comprador extranjero no residente suele tener mayor capacidad adquisitiva, lo que se traduce en precios medios más elevados y una preferencia por propiedades de gama media-alta o alta, una tendencia que influye directamente en la evolución del mercado en determinadas zonas. Finalmente, la expectativa de que los precios seguirán subiendo actúa como un incentivo adicional para adelantar decisiones de compra.

el crecimiento de 2007 fue catapultado por una excesiva relajación de los estándares crediticios que hizo que, durante un tiempo conviviera una oferta de vivienda nueva de record (600.000 viviendas anuales) con crecimientos de precios de dos dígitos. Hoy los estándares crediticios son muchísimo más exigentes, el crédito tiende a ser escaso y la oferta de viviendas nuevas lleva mucho tiempo anclada en el entorno de las 110.000 viviendas nuevas anuales, experimentando únicamente un ligero aumento este 2025.

El mismo Banco de España cuantificó el déficit acumulado en 600.000 en 2023. Es el resultado de varios años donde hacemos, aproximadamente, el 40% de las viviendas que se necesitan en relación a la creación de hogares. En 2024 se han creado el doble de hogares que de viviendas (120.000), seguimos aumentando el déficit, y eso que se han creado menos hogares de los que se esperaban. Este punto ya no es compartido por toda la UE.

Compartimos con Italia, Irlanda, Dinamarca o UK construir menos que la demanda de nuevos hogares, cosa que no ocurre ni en Francia, ni en Suecia, ni en Finlandia, donde esta ratio es superior a 1. Por cierto, hay una correlación entre el crecimiento de los precios desde 2018 y esos dos ritmos de creación de nuevas viviendas. En el grupo donde se construye al ritmo de los hogares, los precios han crecido a tasas netamente inferiores- Finlandia (-1%), Suecia (14%), Francia (21%), en el grupo donde se construye a un ritmo muy inferior a los hogares-Irlanda (54%), España (44%), Dinamarca (30%), Italia (13%). A nivel provincial, en un reciente informe de Caixabank Research se calculó casi un 60% de correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y el déficit provincial de estoc de nueva vivienda en relación a la creación de hogares.

Números similares han sido calculados más recientemente por EsadeEcPol: por cada punto porcentual de déficit estructural de viviendas en una provincia, el precio crece en 4 puntos porcentuales.

Con estos niveles de déficit de oferta y sin cambios a la vista en la oferta de viviendas, la escasez continuará siendo la protagonista del mercado. Si a esto añadimos el dinamismo en las transacciones (especialmente en las de vivienda nueva), creciendo también a dos dígitos, sólo podemos definir el momento del mercado como expansiva y las perspectivas son de que esta situación continua. A medida que el comportamiento generalizado de la economía se desacelere (se prevee en crecimiento económico inferior en 2026 al de 2025), podemos observar crecimientos de precios menores de dos dígitos pero siempre superiores a la inflación (entorno al 8%).

Algo parecido se espera para las compraventas que han pasado de crecer a tasas interanuales de dos dígitos de forma recurrente entre el 3T 2024 y el 2T 2025 a mostrar un comportamiento más contenido en el último cuatrimestre del año. Se espera un crecimiento más moderado en 2026.

De hecho, ya se viene observando un fuerte aumento de las mismas en este 2025, producto de un menor número de compraventas no financiadas observado desde mediados de año. El número de hipotecas repuntó un 27% en los últimos 12 meses hasta agosto (a cerca de las 500.000 según el INE). Se espera que este comportamiento continue.

En definitiva se espera un mercado dinámico, en fase de expansión con un crecimiento de los precios netamente superior a la inflación (pero inferior a los dos dígitos), debido a la desaceleración de las compraventas y del crecimiento económico. En cualquier caso un mercado gobernado por la escasez, factor que no apunta a cambiar debido a que se espera que se continúe construyendo menos viviendas que la creación neta de hogares, creación neta de hogares que esconde además una cierta demanda embalsamada debido a los problemas de accesibilidad.