Hipoteca per segona vivenda: Què necessites saber?

Comprar una segona residència és un somni per a moltes persones, ja sigui com un refugi vacacional o una inversió immobiliària. No obstant això, obtenir una hipoteca per a una segona residència implica una sèrie de requisits i condicions diferents de les d’un primer habitatge. Els bancs consideren que aquest tipus de compres suposen un risc més gran, de manera que les condicions financeres solen ser més exigents i els requisits de solvència més estrictes.

En aquest article, analitzarem tot el que necessites saber abans de sol·licitar una hipoteca per a segona vivenda, des de les diferències amb una hipoteca tradicional fins a les implicacions fiscals i consells clau per aconseguir les millors condicions en aquest tipus de préstecs.

Una segona residència és aquella que es compra de manera addicional a l’habitatge habitual. Aquest tipus d’immobles poden destinar-se a ús personal, com a casa de vacances o escapades de cap de setmana, o bé com una inversió, ja sigui per a lloguer turístic o de llarga durada.

A diferència de l’habitatge habitual, que és aquell on resides la major part de l’any i en el qual estàs empadronat, la segona residència no compta amb els mateixos avantatges financers ni fiscals. Això significa que els bancs apliquen criteris més estrictes a l’hora de concedir hipoteques per a aquest tipus de propietats.

Si estàs pensant a comprar una segona residència, és fonamental tenir clar quin ús li donaràs, ja que això pot influir en el finançament, els impostos i els costos de manteniment.

Sol·licitar una hipoteca per a una segona residència no és el mateix que fer-ho per a la compra d’un habitatge habitual. Les entitats bancàries consideren que les segones residències impliquen un risc financer més elevat, ja que, en cas de dificultats econòmiques, és més probable que el propietari deixi de pagar la hipoteca d’aquesta abans que la del seu habitatge principal.

Les principals diferències entre ambdues hipoteques són:

Mentre que en un primer habitatge el banc pot finançar fins al 80% del valor de taxació, en una segona residència el percentatge es redueix, oscil·lant entre el 60% i el 70%. Això significa que necessitaràs disposar d’un estalvi més gran per cobrir la part restant.

Les hipoteques per a segones residències solen tenir terminis d’amortització més reduïts, generalment entre 20 i 25 anys, en comparació amb els 30 o 40 anys que poden concedir-se per a l’adquisició d’un habitatge habitual.

Els bancs apliquen tipus d’interès lleugerament superiors a les hipoteques per a segona residència, tant en hipoteques fixes com en hipoteques variables, a causa del risc més gran que assumeixen.

Per poder accedir a una hipoteca per a segona residència, els bancs exigeixen complir certs requisits que demostrin la solvència del comprador.

El banc necessita assegurar-se que pots afrontar el pagament d’una segona hipoteca sense comprometre la teva estabilitat econòmica. Normalment, es recomana que la suma de totes dues quotes hipotecàries no superi el 35% dels teus ingressos nets mensuals.

Com que els bancs financen com a màxim entre el 60% i el 70% del valor de l’habitatge, hauràs de disposar d’un estalvi previ per cobrir el 30%-40% restant, a més de les despeses associades a la compra (impostos, notaria, registre i gestoria).

Per concedir una hipoteca 100%, moltes entitats poden requerir avals personals o garanties addicionals. Un aval pot ser un familiar que recolzi l’operació amb el seu patrimoni, fet que pot facilitar l’aprovació del préstec.

Tot i això, els avals també impliquen un risc per a la persona que avala, per la qual cosa cal analitzar bé aquesta opció.

Les entitats analitzen el teu historial financer i el teu nivell d’endeutament previ. Si tens altres préstecs personals o un alt ús de targetes de crèdit, pot afectar negativament a l’aprovació de la hipoteca.

Comprar una segona residència no només implica assumir el cost de la hipoteca i les despeses inicials, sinó també una sèrie d’impostos i obligacions fiscals que poden impactar significativament en el pressupost del comprador.

A diferència de l’habitatge habitual, on existeixen certes bonificacions i deduccions fiscals, les segones residències estan subjectes a una càrrega tributària més gran. Conèixer aquests aspectes amb antelació és clau per evitar sorpreses i planificar adequadament el cost real de la inversió.

A continuació, t’expliquem els principals impostos que hauràs de tenir en compte:

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o IVA:
  • Si compres un habitatge de segona mà, hauràs d’abonar l’ITP, el percentatge del qual varia entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.
  • Si l’habitatge és d’obra nova, l’impost aplicable serà l’IVA (10%), a més de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD), que oscil·la entre el 0,5% i l’1,5%.
• Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF):
  • Si la segona residència no està llogada, hauràs d’imputar una renda immobiliària en la declaració anual de l’IRPF.
  • Si decideixes llogar-la, els ingressos generats es consideren rendiments del capital immobiliari i estan subjectes a tributació, encara que poden aplicar-se deduccions si el lloguer és de llarga durada.
• Impost sobre Béns Immobles (IBI):
  • Es paga anualment i el seu import depèn del valor cadastral de l’habitatge i del coeficient que apliqui cada ajuntament.

Abans de comprometre’t amb la compra d’una segona residència, és important realitzar una anàlisi financera detallada que t’ajudi a avaluar si pots assumir el cost d’una nova hipoteca sense afectar la teva estabilitat econòmica.

Molts compradors es centren únicament en el preu de compra i l’import de la hipoteca, sense calcular correctament altres factors essencials com els costos addicionals, les possibles vinculacions bancàries o com pot variar la quota en funció del finançament obtingut.

Per assegurar-te de prendre la millor decisió, segueix aquests consells clau:

Assegura’t que pots assumir còmodament el pagament d’una segona hipoteca sense comprometre altres despeses essencials. Una regla general és que la suma de tots els teus deutes (incloent-hi la nova hipoteca) no superi el 35%-40% dels teus ingressos nets mensuals.

Si no estàs segur de quant pots permetre’t gastar en una segona residència, utilitza eines com simuladors d’hipoteca o consulta amb un assessor especialitzat.

No et quedis amb la primera hipoteca que t’ofereixi el teu banc. Compara diferents opcions i presta atenció a factors com el tipus d’interès (fix o variable), el termini d’amortització i les comissions associades.

A Àkteon, podem ajudar-te a trobar el millor finançament per a la teva segona residència, analitzant diferents opcions del mercat i negociant condicions favorables per al teu perfil financer.

Abans de signar qualsevol préstec hipotecari, és crucial calcular quant pagaràs cada mes i verificar si aquesta quantitat encaixa en el teu pressupost. Un error comú és fixar-se només en el capital finançat sense tenir en compte com afecta el tipus d’interès a la quota mensual.

Si necessites ajuda per calcular la quota hipotecària de la teva segona residència, a Àkteon t’expliquem com fer-ho pas a pas en aquest article: Com calcular la quota de la teva hipoteca.

Algunes entitats ofereixen condicions aparentment atractives per a hipoteques de segona residència, però exigeixen la contractació de productes vinculats com assegurances de vida, de llar o plans de pensions.

Encara que aquests productes poden suposar descomptes en el tipus d’interès, també poden incrementar notablement el cost final de la hipoteca. Abans d’acceptar una oferta, revisa bé les vinculacions i compara-les amb opcions sense aquest tipus de requisits.

Si vols saber més sobre hipoteques sense productes vinculats, consulta el nostre article: És millor una hipoteca sense vinculacions?

Si la compra de la segona residència és una inversió, analitza la rendibilitat del lloguer a la zona on vols comprar. Calcula quant podries obtenir en ingressos anuals i compara-ho amb les despeses recurrents (IBI, manteniment, comunitat, etc.).

En aquest sentit, portals especialitzats en anàlisi immobiliària com Idealista Data poden ajudar-te a conèixer el rendiment del lloguer en diferents ubicacions.

Com hem esmentat a la secció anterior, la compra d’una segona residència comporta diferents impostos. Assegura’t de conèixer-los bé i consulta amb un assessor fiscal per evitar costos inesperats.

Comprar una segona residència pot ser una excel·lent inversió o una gran millora en la qualitat de vida, però requereix una planificació financera acurada.

Abans de sol·licitar una hipoteca, és important analitzar la teva capacitat econòmica, els costos associats i les condicions hipotecàries que t’ofereixen les entitats.

Si tens dubtes sobre com finançar la compra d’una segona residència, a Àkteon podem ajudar-te a trobar la millor hipoteca adaptada al teu perfil financer. Contacta amb els nostres assessors i aconsegueix el millor finançament per al teu nou habitatge o inversió immobiliària.