Perspectives per al mercat de l’habitatge en 2026

Deixin-me començar aquesta anàlisi sobre les perspectives del mercat de l’habitatge en 2026, trencant un mite. Sí, el preu de l’habitatge ha crescut de manera ostensible des de 2015 a Espanya. Els preus reals-descomptant la inflació- s’han duplicat des de llavors. És una evolució semblant a la qual s’observa en la resta de països europeus, amb la diferència que les majors taxes de creixement dels preus a Europa es van donar en 2021-2022, mentre que a Espanya s’estan donant des de 2024. Però, si allarguem temporalment la sèrie, el preu real continua netament per sota dels nivells del seu màxim (en 2007), amb l’única excepció de l’habitatge nou, que just en 2024 ha va aconseguir els nivells de 2007. Per tant, des de 2007, han crescut més els preus de la resta de béns que el de l’habitatge.

Ara bé, el creixement recent dels preus de l’habitatge, està sent impulsat per un fort creixement de la demanda, el nombre de compravendes ha crescut un 9.7% en els últims dotze mesos, superant les 750.000. I això que el punt de partida ja era alt (684.000). Aquest dinamisme respon a uns fonamentals de la demanda: el creixement de la renda bruta disponible recolzada en la creació d’ocupació i l’augment dels salaris reals, el vigor de la demanda estrangera, (tant de no residents –atrets per Espanya com destí vacacional o laboral– com de residents a partir d’uns fluxos migratoris positius) i unes llars sense endeutament significatiu. A més, el comprador estranger no resident sol tenir major capacitat adquisitiva, la qual cosa es tradueix en preus mitjans més elevats i una preferència per propietats de gamma mitjana-alta o alta, una tendència que influeix directament en l’evolució del mercat en determinades zones. Finalment, l’expectativa que els preus continuaran pujant actua com un incentiu addicional per a avançar decisions de compra.

el creixement de 2007 va ser catapultat per una excessiva relaxació dels estàndards crediticis que va fer que, durant un temps convisqués una oferta d’habitatge nou de rècord (600.000 habitatges anuals) amb creixements de preus de dos dígits. Avui els estàndards crediticis són moltíssim més exigents, el crèdit tendeix a ser escàs i l’oferta d’habitatges nous porta molt temps ancorada a l’entorn dels 110.000 habitatges noves anuals, experimentant únicament un lleuger augment aquest 2025.

El mateix Banc d’Espanya va quantificar el dèficit acumulat en 600.000 en 2023. És el resultat de diversos anys on fem, aproximadament, el 40% dels habitatges que es necessiten en relació a la creació de llars. En 2024 s’han creat el doble de llars que d’habitatges (120.000), continuem augmentant el dèficit, i això que s’han creat menys llars dels que s’esperaven. Aquest punt ja no és compartit per tota la UE.

Compartim amb Itàlia, Irlanda, Dinamarca o UK construir menys que la demanda de noves llars, cosa que no ocorre ni a França, ni a Suècia, ni a Finlàndia, on aquesta ràtio és superior a 1. Per cert, hi ha una correlació entre el creixement dels preus des de 2018 i aquests dos ritmes de creació de nous habitatges. En el grup on es construeix al ritme de les llars, els preus han crescut a taxes netament inferiors- Finlàndia (-1%), Suècia (14%), França (21%), en el grup on es construeix a un ritme molt inferior a les llars-Irlanda (54%), Espanya (44%), Dinamarca (30%), Itàlia (13%). A nivell provincial, en un recent informe de CaixaBank Research es va calcular gairebé un 60% de correlació entre el creixement del preu de l’habitatge i el dèficit provincial de estoc de nou habitatge en relació a la creació de llars.

Números similars han estat calculats més recentment per EsadeEcPol: per cada punt percentual de dèficit estructural d’habitatges en una província, el preu creix en 4 punts percentuals.

Amb aquests nivells de dèficit d’oferta i sense canvis a la vista en l’oferta d’habitatges, l’escassetat continuarà sent la protagonista del mercat. Si a això afegim el dinamisme en les transaccions (especialment en les d’habitatge nou), creixent també a dos dígits, només podem definir el moment del mercat com a expansiva i les perspectives són que aquesta situació contínua. A mesura que el comportament generalitzat de l’economia es desacceleri (es prevee en creixement econòmic inferior en 2026 al de 2025), podem observar creixements de preus menors de dos dígits però sempre superiors a la inflació (entorn al 8%).

Alguna cosa semblança s’espera per a les compravendes que han passat de créixer a taxes interanuals de dos dígits de manera recurrent entre el 3T 2024 i el 2T 2025 a mostrar un comportament més contingut en l’últim quadrimestre de l’any. S’espera un creixement més moderat en 2026.

De fet, ja es ve observant un fort augment de les mateixes en aquest 2025, producte d’un menor nombre de compravendes no finançades observat des de mitjan any. El nombre d’hipoteques va repuntar un 27% en els últims 12 mesos fins a agost (a prop de les 500.000 segons l’INE). S’espera que aquest comportament continue.

En definitiva s’espera un mercat dinàmic, en fase d’expansió amb un creixement dels preus netament superior a la inflació (però inferior als dos dígits), a causa de la desacceleració de les compravendes i del creixement econòmic. En qualsevol cas un mercat governat per l’escassetat, factor que no apunta a canviar pel fet que s’espera que es continuï construint menys habitatges que la creació neta de llars, creació neta de llars que amaga a més una certa demanda embalsamada a causa dels problemes d’accessibilitat.